Nieuw wetsvoorstel voor verruiming mogelijkheden huurcontracten gepresenteerd. Wat staat erin en wat gaat het voor de gewone huurder veranderen?
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 die op 1 juli 2016 in werking trad, werd een betere doorstroming van huurders beoogd. Toen was al duidelijk geworden dat steeds meer mensen moeite hebben om een geschikte woonruimte te vinden.
De wachttijden voor een sociale huurwoning kunnen in sommige gemeenten oplopen tot wel veertien jaar. Vooral jonge mensen zijn hier de dupe van; door de alsmaar stijgende huizenprijzen wordt een koopwoning eerder een droom dan realiteit. Inmiddels is er nog weinig veranderd. Daarom werd op 23 november 2020 werdhet conceptwetsvoorstel ´opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur´ gepresenteerd.Dit nieuwe wetsvoorstel gaatonder andere over het geven van meer mogelijkheden aan verhuurders om de tijdelijke huurcontracten te kunnen aanpassen aan de situatie van de huurder. Maar wat betekent dit wetsvoorstel nu precies?Wat is de situatie op het gebied van tijdelijk huur van woonruimtes nu? En welke effecten gaat het wetsvoorstel hebben op de gewone huurder? We zochten het voor je uit.
De huidige situatie op het gebied van tijdelijke huurwoningen
Op dit moment geldt de Wet doorstroming huurmarkt. Deze wet maakt onderscheid tussen huurcontracten voor bepaalde tijd en huurcontracten voor onbepaalde tijd. In een huurcontract voor bepaalde tijd wordt een tijdsduur voor de geldigheid van het huurcontract bepaald. Als die tijd is verstreken, dan eindigthet huurcontract vanzelf en moet de huurder vertrekken. In een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt geen contractduur afgesproken en loopt het huurcontract door totdat de huurder of verhuurder het huurcontract opzegt. Voordat deze wet in werking trad, hadden huurders in beide gevallen recht op huurbescherming. Dit betekende dat de verhuurder het huurcontract niet zomaar kon opzeggen, tenzij er sprake was van een geldige opzeggingsgrond en de opzegging tijdig was gedaan.
Na de invoering van deze wet kan een huurcontract voor bepaalde tijd wel worden afgesloten zonder dat de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. De verhuurder hoeft dan geen opzegging meer te sturen naar de huurder. Het huurcontract eindigt dus automatisch nadat de overeengekomen contractduur is verlopen. Wel moet de verhuurder aan de aanzegplicht voldoen, wat inhoudt dat de verhuurder de huurder schriftelijk en tijdig moet informeren wanneer het huurcontract afloopt en wanneer de huurder moet vertrekken. Aanzeggen kan uiterlijk één maand van tevoren, maar niet eerder dan drie maanden. Ook moet die aanzegging de huurder daadwerkelijk bereiken, zodat de huurder in staat wordt gesteld om die aanzegging tijdig te lezen.Gebeurt dit niet? Dan wordt het huurcontract verlengd en omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Het is daarom aan te raden om een aangetekende brief of e-mail metontvangstbevestiging te versturen, zodat de verhuurder kan bewijzen dat de huurder de aanzegging (of in het geval van een huurcontract voor onbepaalde tijd – de opzegging) tijdig heeft ontvangen.
Verder kan de verhuurder het huurcontract voor bepaalde tijd niet tussentijds opzeggen. Echter, de huurder magaltijd tussentijds opzeggen, zelfs als er in het huurcontract een minimale contractstermijn of opzegtermijn is afgesproken. De opzegging door de huurder geldt dan vanaf de dag van de eerstvolgende betalingstermijn van de huur. Het is dus gebruikelijk dat er nog een volle maand huur wordt betaald. Als de verhuurder een minimale contractstermijn wil afspreken met de huurder waar de huurder wettelijk aan is gebonden, dan kan de verhuurder een huurcontract aangaan voor onbepaalde tijd met een minimale contractstermijn. In dat geval kan de huurder het huurcontract niet eerder opzeggen dan dat de minimale contractstermijn bepaalt.
Daarnaast zijn verhuurders bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gebonden aan een maximale contractduur. Dat maximum is twee jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimtes.Zelfstandige woonruimtes zijn woonruimtes die aan slechts één gezin worden verhuurd, zoals eengezinswoningen,appartementen, portiekwoningen en galerijflats.Bij onzelfstandige woonruimtes delen en huren meerdere huishoudens dezelfde woonruimte, zoals bij kamers in studenthuizen en hospitakamers.Er is een gemeenschappelijke toegang en meerdere huishoudens maken gebruikvan de gemeenschappelijke voorzieningen. Zodra de contractduur is verlopen, kunnen huurders en verhuurders niet opnieuw een huurcontract van bepaalde tijd met elkaar aangaan. Als er daarna weer een nieuw huurcontract voor bepaalde tijd wordt aangegaan, dan wordt dat huurcontract automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. De huurbescherming is in dat geval wel weer van toepassing en het huurcontract moet dan worden opgezegd volgens de in deze wet opgenomen opzeggronden- en termijnen.
Ook is het handig voor huurders om te weten dat de huurprijsbescherming door de invoering van deze wet is uitgebreid tot tijdelijke huurcontracten. Dit betekent dat een huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie tot uiterlijk zes maanden nadat de huurovereenkomst is afgelopen. De huurcommissie kan dan kijken of de huurder niet teveel huur heeft betaald. Deze huurprijsbescherming geldt echter alleen voor zelfstandige woonruimtes en voor huurcontracten met een contractduur van maximaal twee jaar. Bij tijdelijke huurcontracten voor de duur van maximaal vijf jaar, zoals het geval is bij onzelfstandige woonruimtes, kunnen huurders de huurprijs tot zes maanden na aanvang van het huurcontract voorleggen aan de huurcommissie. Dit geldt ook voor woningcorporaties. Woningcorporaties kunnen namelijk alleen tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter afsluiten met een aantal door de minister bepaalde doelgroepen.
Het nieuwe wetsvoorstel
In het nieuwe conceptwetsvoorstel worden zowel de opkoopbescherming als de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten behandeld. We gaan hier verder niet in op de opkoopbescherming. We zullen een aantal veranderingen bespreken die in het wetsvoorstel zijn opgenomen.
De eerste verandering: de verlenging van huurcontracten voor beperkte duur
In de huidige situatie mag een huurcontract voor bepaalde tijd, nadat die is afgelopen, niet opnieuw worden afgesloten. Zo’n contract wordt dan automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Dit is de eerste verandering uit het wetsvoorstel. Na inwerkingtreding van de nieuwe wet zou het volgens het wetsvoorstel mogelijk moeten zijn om een huurcontract voor bepaalde tijd eenmalig te verlengen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden. De eerste voorwaarde is dat het vorige huurcontract voor bepaalde tijd tijdelijk moet worden aangezegd. Anders dan geldt nog steeds dat dit huurcontract verandert in een huurcontract voor onbepaalde tijd. De tweede voorwaarde is dat het verlengingscontract dezelfde voorwaarden moet hebben als het oorspronkelijke contract.
De tweede verandering: de maximumtermijn voor huurcontracten voor beperkte duur
De maximumtermijn voor contracten voor bepaalde duur verschilde naargelang het type woonruimte. De maximumtermijn voor de onzelfstandige woonruimte blijft gelijk, namelijk vijf jaar. De maximumtermijn voor de zelfstandige woonruimte wordt daarentegen verlengd met een jaar en gaat dus van twee naar drie jaar. Als er dan bijvoorbeeld omstandigheden zijn waardoor huurders die tijdelijk een woonruimte nodig hebben nog wat langer een woonruimte moeten huren, dan kan de verhuurder zich daar beter aan aanpassen. Dit voorkomt tevens dat deze huurders een contract krijgen voor onbeperkte duur waarbij de verhuurder verplicht is om de huurbescherming te bieden. Huurbescherming kan in sommige gevallen erin resulteren dat huurders die eigenlijk beoogden om tijdelijk te huren toch besluiten om in die woonruimte te blijven zitten. Dit belemmert de doorstroming van huurders op de woningmarkt.
De derde verandering: de minimumduur voor een huurcontracten voor beperkte duur
In de huidige situatie kan de verhuurder een mimimumcontractduur opnemen in een contract voor beperkte duur. Het probleem daarbij is alleen dat de verhuurder zich daar niet van rechtswege op kan beroepen als de huurder zich niet aan de minimumcontractduur houdt. Dat komt omdat dwingend recht bepaalt dat de huurder een huurcontract voor bepaalde tijd te allen tijde moet kunnen opzeggen. Zo’n afspraak wordt dan dus buiten werking gesteld. De oplossing voor dat probleem is dat huurders een huurcontract voor onbepaalde tijd met een minimumcontractduur kunnen afsluiten. In dat geval kunnen ze zich er wel op beroepen. In het wetsvoorstel wordt er voorzien in een minimumcontractduur voor huurcontracten voor bepaalde tijd waar contractspartijen wel een beroep op kunnen doen. In de verlengde tijdelijke huurovereenkomst kan geen minimumcontractduur worden afgesloten. Dit betekent dat de minimumcontractduur alleen geldt voor de eerste huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Die minimumcontractduur is daarmee wel aan een maximum verbonden die afhankelijk is van de van de eerste overeengekomen huurperiode. Als de tijdelijke huurovereenkomst drie jaar (of langer) heeft geduurd, dan is de minimumcontractduur maximaal twaalf maanden. Voor een duur van twee jaar geldt dat de minimumcontractduur maximaal zes maanden is en voor minder dan een jaar kan geen minimumcontractduur worden afgesproken.
De vierde verandering: de toetsing aanvangshuurprijs huurcommissie
Voor een tijdelijk huurcontract voor een zelfstandige woonruimte geldt in het wetsvoorstel hetzelfde als nu het geval is, alleen dan is de maximumtermijn voor huurcontracten voor onbeperkte duur dus drie jaar. Daar komt bij het de verlengde tijdelijke huurcontract daarmee ook kan worden meegeteld. Na afloop van een verlengd en tijdelijk huurcontract met een totale periode van maximaal drie jaar kan ook een beroep worden gedaan op bovenstaande regel. Bij onzelfstandige woonruimtes kunnen huurders in de huidige situatie alleen tot zes maanden na aanvang van het huurcontract naar de huurcommissie gaan. In het wetsvoorstel wordt dit aangepast; ook voor onzelfstandige woonruimtes geldt dan dat huurders tot maximaal zes maanden na afloop van het huurcontract naar de huurcommissie kunnen stappen. Wel is de maximale termijn 3,5 jaar vanaf het aangaan van het huurcontract.